佛山全域解除限购背后：曾因房价上涨过快被预警，如今新房库存9.8万套

时隔7年，佛山再次全面解散楼市限购。

12月9日，广东省佛山市住房和城乡建设局公布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。新政具体，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道出售的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房出租汽车政策。

这也意味著，佛山在今年6月中止八大镇街出租汽车政策的前提下，再度取消祖庙、桂城、大良三主城区中心镇街的出租汽车政策，佛山已全域取消限购。

在佛山市全域中止限购背后，佛山新房库存量已低于业内普遍认为的库存警戒线；同时楼市成交动力不足。

曾因房价上涨过快被住建部预警

佛山上一次全面放松限购，还是在2015年。这让佛山当年的商品住宅成交达到了1431万平方米，同比大幅减少43%，低于广州和深圳，沦为广东销售冠军。

2016年广州购房客户外溢至佛山，佛山楼市步入销售大年，商品住宅销售成交价面积约1928万平方米，成交刷新历史新纪录。为应付市场过热、房价上涨过快势头，佛山市于当年10月实行差别化住房限购政策。  

2016年10月7日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步促进佛山市房地产市场稳定健康发展若干措施的通知》，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房出租汽车政策和差别化住房信贷政策，并对前述11个街镇新建商品住房重启出租汽车。

2017年5月31日，佛山市人民政府办公室公布了《关于进一步强化房地产市场调控的通报》，宣告自2017年6月1日零时起，将二手房纳入限购，进一步强化了住房出租汽车政策，进一步加强了房地产市场调控。

随着限购政策影响，2017年佛山商品住宅成交量有所下降，2017年佛山商品住宅成交面积回升至1186万平方米。

但随着购房客户持续外溢到不限购区域，2018年佛山楼市成交回暖，成交价面积1474 .08万平方米，这一成交价规模仅次于2016年，沦为2003年以来第二个销售“大年”。这一年“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，其中就包括了佛山。

市场回暖的态势持续。2019年5月18日，住建部对全国房价上涨过快的四个城市展开了预警，佛山再次位列其中。随后，在“房住不炒”主导思想下，佛山商品住房供需逐渐趋于平稳。

2020年年初，在疫情影响下，佛山楼市整体成交量也随之下降。至2021年下半年，在行业降温背景下，部分房企曝露信用风险，叠加房贷利率下降、额度放宽等因素，购房者观望情绪较轻。

2022年6月2日，佛山市公布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》，具体将佛山市商品住房出租汽车区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。

此番，随着祖庙、桂城、大良街道中止出租汽车政策，佛山市执行了近7年的出租汽车政策再次全面中止。

新房库存9.8万套，去化周期低于警戒线

此番，佛山放开出租汽车背后，是佛山楼市库存低企，成交动力不足。

佛山业内人士认为，佛山是以一手新房为主导的市场。但由于佛山今年以来楼市成交价下滑，全市库存压力陡增。

克而瑞数据表明，截至今年11月底，佛山一手房库存9.8万套。尽管今年以来佛山新房库存呈圆形下降趋势，但由于去化能力弱化，其去化周期愈走愈低，当下库存需要17.1个月才可消化完了，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。

“新房是佛山市场的主力，成交价占到比通常在七成左右 ”，但受新房烂尾风险影响，今年存量房成交占比有提升势头。按照佛山中原战略中心数据，今年佛山存量房成交占到住宅市场成交量的42%，而近三年的占比在27%-35%之间。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋认为，相较于新房，存量房确定性低，能够更好保障交房，即买即用；同时，存量房价格更有竞争力。客户可以用较低价格购买中心板块的房子，不用等待即可享受周边成熟配套，特别是教育和商圈配套。

佛山当地中介认为，全面解除限购后，客户咨询及看房的开始多了，但新政落地需要一定的时间，目前没遇到马上就做到决定的客户。“出租汽车放开，获释了一部分购买力，但政策明朗后，市场整体完全恢复需要时间。”

随着政策放开，已有部分二手房业主开始率先提价。

按照诸葛找房研究中心数据，12月10日佛山全面取消限购，随后佛山业主涨价量下降显著。12月11日涨价房源量209套，较10日下降124.7%。

诸葛去找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政策的有助于放开势必会在短期内增强市场信心，涨价房源激增也在预料之内，其次，这一现象也展现佛山市场对于政策端的放松具有一定迫切性，尤其是今年下半年以来，佛山少有调整楼市政策的举动，此次政策闸门一经打开，市场末端迅速起效。预计出租汽车放松政策短期内将持续发挥作用，接下来佛山楼市成交价、业主涨价信心有望之后下降。

在谢然锋显然，此次中止出租汽车对桂城街道的利好起到更为明显，桂城邻近广州，价格优势、规划配套是广州外溢客户关注的重点。

以桂城街道千灯湖板块为例， 中海万锦豪园一套140平方米左右的房源，此前挂牌价格在700万元，12月13日，该房源报价改动为710万元。

另据证券时报报道，限购政策放松当夜，就有千灯湖热门小区的二手房售价上调30万元。

同时，当地媒体报道，出租汽车政策放开后，多个新房楼盘客户造访量有所增加，有项目一天成交40套。

据谢然锋认为，临近广州的祖庙、桂城、大良镇街放开，对广州楼市或将构成较小冲击。尤其三山新城、祖庙这些热门板块，由于地缘优势，以及广佛线的便利，对比广钢、海珠、天河等地，平洲、三山的购房门槛更低，性价比更高，广州部分购买力将被佛山分流。

谢然锋回应，预示着出租汽车政策的全面放松，会获释部分确因购房名额而制约的购房需求，加上防疫优化，市场成交量回有短暂的回落，对当前下行的楼市不会有托底效应。短期内，中心城区板块楼市价值保持恒定，房价以大位居多。虽然解限之后热度提高，但祖庙、桂城、大良库存量较小，主要还是以去库存居多，房价维稳。

多个热点城市调整限购政策

中国新闻网报导指出，当前，有越来越多能级低、发展强的城市爆出了出租汽车放松的声音，为房地产市场带来新的信号。

李宇嘉认为，新一轮需求端的希望政策已经全面转入到热点城市了，特别是像佛山这样的新一线城市。不久前，城市能级比佛山要大的西安、成都、杭州等都已开始调整限购，佛山解散限购也不怪异。“说明新一轮市场需求端的政策纾受困已经全面进入到热点城市。”

仅今年三季度以来，据新华新闻统计，有数包括青岛、济南、苏州、天津、成都、西安、厦门、北京等核心一二线城市优化政策已陆续出台。

其中，青岛、济南、成都、西安等地相继缩窄限购区域。

以青岛为事例，青岛于9月15日优化限购政策。按照青岛市发布的《我市动态完善房地产政策》：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实施限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民出租汽车2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住剩半年出租汽车1套。

新政策中，二手房限购区域有所调整，市南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域一手房、二手房均放松出租汽车。

济南则在今年5月缩窄限购范围的基础上再次于9月优化限购政策措施。9月15日，据《济南日报》，为进一步支持刚性和改善性住房市场需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实行出租汽车，自9月16日起实行。这也意味著“除了这两个区域以外，其他区域不必再审出租汽车了”。

西安市则宣告临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管地的非出租汽车区域不再列为西安住房出租汽车限售范围。

在业内人士看来，佛山此次全面解除出租汽车会对粤港澳大湾区周边城市的楼市政策调整具备很大的启发性，如临近佛山的广州和中山，会减少一些看空情绪。